Guia per la compra d’un habitatge
Els Agents de la Propietat Immobiliària, API, degudament col·legiats, són professionals autoritzats per mitjançar en les operacions de béns immobles ja que la seva intervenció està tutelada pels Col·legis Professionals.
El procés de la compra d’un habitatge a Espanya podríem concretar-lo en les següents etapes, cadascuna d’elles ben essencial:
– L’opció de l’habitatge a fi d’escollir el més interessant
– La informació de la situació jurídica, registral, fiscal i urbanística
– El contracte i l’escriptura
– Diligència de l’escriptura, els impostos i el Registre
– Regularització cadastral
– El Finançament
Per tenir la seguretat d’una correcta orientació en cadascuna d’aquestes etapes, resulta recomanable la intervenció d’un Agent de la Propietat Immobiliària, un API, que tant pels seus coneixements com per la seva professionalitat garanteix una transacció seriosa i sense sorpreses.
L’OPCIÓ DE L’HABITATGE
L’API, l’assessorarà des de l’inici, a partir del moment de la seva decisió de comprar un habitatge. En aquest col·lectiu trobarà la millor oferta, ja que en ell radica el més ampli coneixement del mercat.
SITUACIÓ JURÍDICA, REGISTRAL i FISCAL
És una norma professional recollida en el Codi de Deontologia del Col·legi que tota l’oferta d’un API garanteixi que el venedor està en situació jurídica de transmetre la finca i que el comprador podrà posseir-la i gaudir-la sense cap impediment.
També ha de posseir la certesa que la finca no està gravada per cap càrrega registral o que en cas d’estar gravada s’informarà i si és procedeix, es procedirà a la liquidació de la càrrega amb una absoluta seguretat. Actualment, el Notari també està obligat a obtenir la informació registral.
Així mateix, l’API li facilitarà una informació precisa de les conseqüències fiscals de la seva adquisició.
I encara restaria concretar la situació de l’habitatge en relació amb els impostos, i, si es dóna el cas, amb la Comunitat de Propietaris i també amb l’Ajuntament respecte a la situació urbanística de la finca.
EL CONTRACTE i L’ESCRIPTURA
És aconsellable que les transmissions quedin plasmades al més aviat possible en escriptures públiques autoritzades per Notari.
No obstant, l’experiència ens ensenya que normalment el document inicial de la transmissió acostuma a prendre la forma de contracte privat.
El contracte privat té força d’obligar davant els Tribunals de Justícia, però presenta l’inconvenient de no ser inscrit en el Registre de la Propietat, circumstància que encara que remota pot suposar algun contratemps.
DILIGÈNCIA DE L’ESCRIPTURA. IMPOSTOS
En el termini de 1 MES des del dia de la seva signatura, l’escriptura haurà de presentar-se a l’oficina Liquidadora per a satisfer l’Impost de Transmissions Patrimonials.
Es podrà gaudir d’una bonificació del 70% de la quota de l’impost de Transmissions Patrimonials sempre que es compleixin els requisits següents: Es tracta d’una bonificació, sempre que es compleixin els requisits.
* S’ha de tractar de la transmissió del ple domini d’un immoble o part d’un immoble destinat al seu ús com a habitatge.
* A favor d’una empresa immobiliària, que ha de tenir com a activitat principal: la construcció d’edificis, la promoció immobiliària o la compravenda d’immobles per compte propi.
* La referida empresa adquirent ha d’incorporar forçosament l’immoble al seu actiu circulant amb la finalitat de tornar-lo a vendre.
* El termini per tornar a vendre és com a màxim de 5 anys, i s’ha d’efectuar a favor de:
– Un particular que l’utilitzi com al seu habitatge habitual.
– Una altra empresa que compleixi els requisits exposats.
A l’escriptura s’hi ha de fer constar la voluntat d’applicar la voluntat fiscal.
Si transcorregut aquest temps no compleix transmetent l’immoble a algun dels subjectes anteriors s’haurà de presentar una declaració el percentatge pendent fins arribar al 10%, més interessos de demora.
Si es tracta d’un habitatge nou també s’haurà de presentar el document en la mateixa Oficina i en el mateix termini per a la liquidació de l’Impost d’Actes Jurídics Documentats al tipus de 1,2%. Però en aquest cas i prèviament s’haurà d’haver satisfet l’Impost del Valor Afegit al tipus del 10%.
La tributació per Actes Jurídics Documentats és la següent:
– Renúncies a l’exempció d’IVA: 1,8%
– Adquisició d’habitatges declarats protegits: 0,1%
– Préstecs hipotecaris per l’adquisició d’habitatges protegits: 0,1%
– Anotacions preventives: 0,5%
– Agrupacions, segregacions, agregacions d’immobles, declaracions d’obra nova, divisió horitzontal de finques, adjudicacions, transmissions subjectes a IVA, constitució de préstecs hipotecaris, modificació de préstecs hipotecaris i altres actes jurídics documentats notarialment: 1,5% (ha desaparegut l’escala)
Es manté el tipus del 5%, en l’Impost de Transmissions Patrimonials, per l’adquisició de l’habitatge habitual per a joves de 32 anys o menys.
EL REGISTRE
Quan quedi despatxada l’escriptura en l’Oficina Liquidadora és aconsellable que aquesta es presenti en el Registre de la Propietat per a la seva inscripció. La inscripció de l’escriptura significa el reconeixement de la titularitat de la finca a tots els efectes.
En moltes ocasions l’Oficina Liquidadora i el Registre de la Propietat coincideixen en la mateixa ubicació.
REGURALITZACIÓ CADASTRAL
Inscrita l’escriptura en el registre de la Propietat faltaria realitzar la gestió pertinent en el cadastre per a verificar el canvi de titularitat de la finca a efectes de l’Impost sobre els Béns Immobles a l’objecte que el rebut de la contribució, (IBI) de la finca es giri a nom del comprador.
OBLIGACIONS DEL VENEDOR
Cal tenir present que el venedor ha de lliurar la Cèdula d’Habitabilitat així com la Llicència de Primera Ocupació en el municipi on la tingui establerta. És el document que proporciona a l’adquirent la garantia que l’habitatge disposa d’unes condicions mínimes d’habitabilitat.
En els casos d’obra nova caldrà proporcionar al venedor els butlletins d’instal·ladors autoritzats.
Aquests dos documents són necessaris per a la contractació de l’aigua, gas i electricitat.
LA FINANCIACIÓ
Resulta prou interessant estudiar en cada cas i en cada moment quin finançament és el més adequat per a la compra. L’API, per la seva relació constant i directa amb les entitats financeres està en disposició de facilitar-li la informació precisa.