Guia para la compra de una vivienda
Los Agentes de la Propiedad Inmobiliaria, API, debidamente colegiados, son profesionales autorizados para mediar en las operaciones de bienes inmuebles ya que su intervención está tutelada por los Colegios Profesionales.
El proceso de la compra de una vivienda en España podríamos concretarlo en las siguientes etapas, cada una de ellas bien esencial:
-La opción de la vivienda a fin de escoger la más interesante.
-La información de la situación jurídica, registral, fiscal y urbanística.
-El contrato y la escritura.
-Diligencia de la escritura, los impuestos y el Registro.
-Regularización catastral.
-La Financiación.
Para tener la seguridad de una correcta orientación en cada una de estas etapas, resulta recomendable la intervención de un Agente de la Propiedad Inmobiliaria, un API, que tanto por sus conocimientos como por su profesionalidad garantiza una transacción seria y sin sorpresas.
LA OPCIÓN DE LA VIVIENDA
El API, le asesorará desde el inicio, a partir del momento de su decisión de comprar una vivienda. En este colectivo encontrará la mejor oferta, ya que en él radica el más amplio conocimiento del mercado.
SITUACIÓN JURÍDICA, REGISTRAL Y FISCAL
Es una norma profesional recogida en el Código de Deontología del Colegio que toda la oferta de un API garantice que el vendedor esta en situación jurídica de transmitir la finca y que el comprador podrá poseerla y disfrutarla sin ningún impedimento.
También ha de poseer la certeza que la finca no está gravada por ninguna carga registral o que en el caso de estarlo se informará y si procede se procederá a la liquidación de la carga con una absoluta seguridad. Actualmente, el Notario también esta obligado a obtener la información registral.
Asimismo el API le facilitará una información precisa de las consecuencias fiscales de su adquisición. Y aún quedaría concretar la situación de la vivienda en relación con los impuestos, y, si se da el caso, con la Comunidad de propietarios y también con el Ayuntamiento respecto a la situación urbanística de la finca.
EL CONTRATO Y LA ESCRITURA
Es aconsejable que las transmisiones queden plasmadas lo más pronto posible en escrituras públicas autorizadas por Notario. No obstante, la experiencia nos enseña que normalmente el documento inicial de la transmisión acostumbra a tomar la forma de contrato privado.
El contracto privado tiene fuerza de obligar delante los Tribunales de Justicia, pero presenta el inconveniente de no ser inscribible en el Registro de la Propiedad, circunstancia que aunque remota puede suponer algún contratiempo.
DILIGENCIA DE LA ESCRITURA. IMPUESTOS.
En el plazo de 1 MES desde el día de su firma, la escritura deberá presentarse en la oficina Liquidadora para satisfacer el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales.
Se podrá disfrutar de una bonificación del 70% de la cuota del impuesto de Transmisiones Patrimoniales siempre que se cumplan los siguientes requisitos: Se trata de una bonificación, siempre que se cumplan los requisitos:
* Debe tratarse de la transmisión del pleno dominio de un inmueble o parte de un inmueble destinado a su uso como vivienda.
* A favor de una empresa Inmobiliaria, que debe tener como actividad principal: la construcción de edificios, la promoción inmobiliaria o la compraventa de inmuebles por cuenta propia.
* La referida empresa adquirente debe incorporar forzosamente el inmueble a su activo circulante con el fin de volver a vender.
* El plazo para volver a vender es como máximo de 5 años (a partir de 1/1/2009), y se efectuará a favor de:
– Un particular que lo utilice como su vivienda habitual.
– Otra empresa que cumpla los requisitos expuestos.
* En la escritura se hará constar la voluntad d¡aplicar la voluntad fiscal.
Si transcurrido este tiempo no cumple transmitiendo el inmueble a alguno de los sujetos anteriores se deberá presentar una declaración el porcentaje pendiente hasta llegar al 10%, más intereses de demora.
Si se trata de una vivienda nueva también se deberá presentar el documento en la misma Oficina y en el mismo plazo para la liquidación del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados al tipo de 1,2%. Pero en este caso y previamente deberá haber satisfecho el Impuesto del Valor Añadido al tipo del 10%.
La tributación por Actos Jurídicos Documentados es la siguiente:
– Renuncias a la exención de IVA: 1,8%
– Adquisición de viviendas declaradas protegidas: 0,1%
– Préstamos hipotecarios para la adquisición de viviendas protegidas: 0,1%
– Anotaciones preventivas: 0,5%
– Agrupaciones, segregaciones, agregaciones de inmuebles, declaraciones de obra nueva, división horizontal de fincas, adjudicaciones, transmisiones sujetas a IVA, constitución de préstamos hipotecarios, modificación de préstamos hipotecarios y otros actos jurídicos documentados notarialmente: 1’5% (ha desaparecido la escala)
Se mantiene el tipo del 5%, en el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, por la adquisición de la vivienda habitual para jóvenes de 32 años o menos.
EL REGISTRO
Cuando quede despachada la escritura en la Oficina Liquidadora es aconsejable que ésta se presente en el Registro de la Propiedad para su inscripción. La inscripción de la escritura significa el reconocimiento de la titularidad de la finca a todos los efectos. En muchas ocasiones la Oficina Liquidadora y el Registro de la Propiedad coincide en la misma ubicación.
REGULARIZACIÓN CATASTRAL
Inscrita la escritura en el Registro de la Propiedad faltaría realizar la gestión pertinente en el catastro para verificar el cambio de titularidad de la finca a efectos del Impuesto sobre los Bienes Inmuebles al objeto que el recibo de la contribución de la finca se gire a nombre del comprador.
OBLIGACIONES DEL VENDEDOR
Hay que tener presente que el vendedor tiene que entregar al Cédula de Habitabilidad así como la Licencia de Primera Ocupación en el municipio que la tenga establecida. Es el documento que proporciona al adquiriente la garantía que la vivienda dispone de unas condiciones mínimas de habitabilidad.
En los casos de obra nueva habrá que proporcionar al vendedor los boletines de instaladores autorizados.
Estos dos documentos son necesarios para la contratación del agua, gas y la electricidad.
LA FINANCIACIÓN
Resulta interesante estudiar en cada caso y en cada momento que financiación es la más adecuada para la compra. El API, por su relación constante y directa con las entidades financieras está en disposición de faclitarle la información precisa.
