Extinció de condomini: Guia 2023 amb el que necessites saber
Extinció de condomini: Guia 2023 amb el que necessites saber.
L’extinció de condomini és freqüent en parelles en procés de divorci amb un habitatge en comú: coneix els detalls.
Són molts els casos en què dos o més persones poden ser propietaris d’un mateix bé, una cosa molt freqüent en el món de l’habitatge. Els casos més habituals són herències (propietat d’un bé entre diversos germans) o divorcis (habitatge adquirit per tots dos durant el matrimoni). En aquests supòsits, l’extinció de condomini permet dissoldre el règim de copropietat existent.
Encara que el millor és que l’extinció del condomini es dugui a terme de manera amistosa, és possible que es produeixi un conflicte si un o diversos dels propietaris vol vendre, però l’altre part s’oposa. Per a evitar aquest bloqueig existeix una eina legal: la divisió de cosa comuna.
En aquest article t’expliquem tot el que necessites saber sobre l’extinció del condomini en 2023; què significa, quina tipus d’extinció de condomini existeixen, quines són les despeses i impostos associats, quin és el cost d’aquesta operació, què passa en casa d’existir hipoteca…
1. Què és l’extinció de condomini?
L’extinció de condomini consisteix a dissoldre la propietat comuna d’un bé. Existeixen dues maneres de fer-ho: mitjançant un acord amistós o a través d’un procediment judicial concret (divisió de cosa comuna), que desembocarà en la venda forçosa del bé (subhasta).
En un condomini cada propietari ho és en una quota determinada. Per exemple: al 50-50 en el cas d’una parella que pagui l¡habitathe a mig fer, o en percentatges idèntics del 25% en cas d’herència entre quatre germans (sense que s’hagi afavorit a cap d’ells en el repartiment)
Si et preguntes en quins casos pot produir-se una extinció de condomini, és necessari que:
- Un o diversos propietaris no vulguin continuar formant part de la comunitat.
- El bé sigui indivisible i, per tant, no pugui repartir-se entre les parts (per exemple, un pis)
2. Causes de l’extinció del condomini
Els casos més freqüents d’extinció de condomini es fan en situacions com a herències (extinció de condomini entre germans) i divorcis.
L’acció judicial que s’utilitza per a materialitzar l’extinció de condomini és la divisió de cosa comuna, si bé l’ideal és intentar arribar a un acord amistós fora dels tribunals. Es recorre a aquesta eina lleial quan existeix una situació del bloqueig que impedeix la venda pel fet que un o diversos propietaris es neguen a realitzar aquesta operació.
3. Conseqüències de l’extinció de condomini
L’encaix legal de la divisió de cosa comuna es troba en l’article 400 del Codi Civil, que indica que “cap copropietari estarà obligat a romandre en la comunitat” i que “cadascun d’ells podrà demanar en qualsevol moment que es divideixi la cosa comuna”.
En aquest marc, existeixen dues opcions:
3.1. Extinció de condomini amb acord.
Una de las solucions possibles consisteix en a l’extinció del condomini amb comprensació econòmica. La part que desitja vendre pot ser compensada econòmicamente per l’altra o altres, de manera que se li lliuri una suma de diners a canvi de cedir la seva quota de participació.
Per exemple, si la teva exparella vol mantenir la propietat comuna i tu no, una possibilitat és la cessió de la teva part al seu favor a canvi d’una compensació a preu. L’altra opció ñes arribar a un acord per a vendre el bé.
3.2. Extinció de condomini sense acord.
La solució més onerosa és la subhasta del bé i aquesta via només és possible quan no s’hagi aconseguit un acord i calgui portar el cas davant un jutge.
Encara que és possible que les parts intervinguin en el procés i que puguin fixar un preu mínim i determinades condicions de la subhasta, cal tenir en compte que la normativa permet la seva adjudicació per imports inferiors i que el cas estarà en mans d’un jutge.
En general, sempre és millor arribar a un acord fora de l’àmbit de la subhasta.
3.3. Extinció de condomini com afecta al dret d’ús i a l’usdefruit?
D’altra banda, és important tenir en compte que una cosa és la propietat del bé i una altra diferent el dret d’ús de l’habitatge a favor d’una de les parts de la parella establert via conveni regulador o sentència judicial.
El mateix s’aplica a un possible usdefruit. Per exemple, és freqüent l’existència d’un usdefruit vitalici de la qual va ser habitatge habitual d’un matrimoni en cas de defunció d’un d’ells: encara que el bé sigui heretat pels fills, es mantindrà un usdefruit vitalici a favor del cònjuge que no es veurà afectat per un possible procés de divisió de cosa comuna.
4. Quant es paga per una extinció de condiomini?
El preu dependrà del tipus de solució aconseguida. Per això és difícil pensar en una calculadora d’extinció de condomini o eina equivalent.
Si et preguntes qui paga les despeses d’una extinció de condomini, en general, qui vegi augmentada la seva quota de propietat gràcies a la cessió d’un altre haurà d’abonar l’Impost sobre Actes Jurídics Documentats (*AJD), que sol rondar l’1% del valor del bé (depèn de cada comunitat autònoma).
5. Quines són les despeses i impostos de la dissolució d’un condomini?
Cal tenir en compte que, fiscalment, l’extinció de condimini és molt més econòmica que la compravenda, ja que no cal abonar Impost sobre Transmissions Patrimonials. Això és així perquè la quantitat econòmica que rep el que abandona la comunitat no és el preu d’una venda, sinó la compensació econòmica davant el fet que surt de la situació de comunitat.
En qualsevol cas, sempre caldrà fer front a les despeses de notaria, registre i gestoria per a inscriure de manera correcta l’operació i protegir els drets dels propietaris. A més, la taxació per a extinció de condomini és un tràmit necessari al qual també cal fer front.
5.1. Extinció de condomini: IRPF 2023
És important saber que, si cedeixes part d’una propietat i obtens un ingrés per això, el possible guany haurà de tributar en l’IRPF. Per tant, tributarà el guany patrimonial sempre que el valor declarat en l’extinció de condomini sigui superior al valor d’adquisició del bé.
Fins fa poc existien criteris dispars entre les diferents comunitats autònomes sobre aquest tema: el Tribunal Suprem va resoldre la qüestió recentment a favor d’Hisenda.
En concret, l’Alt Tribunal considera que en l’extinció de condomini existeix un guany patrimonial quan s’actualitzi el valor de l’immoble. La sentència fixa com a doctrina que “la compensació percebuda per un comuner, a qui no s’adjudica el bé quan es dissol a condomini, comportarà per a dita comunera l’existència d’un guany patrimonial subjecte a l’IRPF, quan existeixi una actualització del valor d’aquest bé entre el moment de la seva adquisició i el de la seva adjudicació i aquesta diferència de valor sigui postivia”.
5.2. Extinció de condomini i plusvàlua.
Un altre avantatge fiscal de l’extinció de condomini és que aquest tipus d’operació no està subjecta a plusvàlua municipal o l’Impost sobre Increment de Valor dels Terrenys de Naturalesa Urbana (*IIVTNU).
La lògica és la mateixa que en el cas de l’Imposada de Transmissions Patrimonials: no existeix transmisso patrimonial, per la qual cosa no es produeix el fet imposable al qual es refereix aquest impost. La situació seria diferent en cas de compravenda. La part que vegi incrementada la seva quota de propietat haurà d’abonar aquest tribut en cas que en el futur, es ven el bé.
6. L’extinció de condomini amb hipoteca.
És molt freqüent, especialment en cas de matrimoni, que existeixi una hipoteca a mig fer associada a l’habitatge la copropietat del qual està en disupta:
- Si vols quedar-te amb l’habitatge al completo o indemnitzar a l’altra part, hauràs de dur a terme una novació hipotecària perquè, d’ara endavant, seràs l’únic responsable de pagar el préstec, ja que seràs l’únic propietari. No obstant això, és possible que el teu bans estigués dsiposat a concedir-vos un préstec a tots dos, però no a tu només. En aquest cas, et tocarà negociar o incloure avals, un nou cotitular…
- Si es produeix una venda de l’habitatge, podeu vendre-la amb o sense hipoteca, consultant quina opció us convé més. El més habitual sol ser cancel·lar el préstec gràcies a la liquiditat obtinguda amb la compravenda.
7. Què es necessita per a fer una extimció de condomini?
En general, en cas d’acord n’hi ha prou amb concertar una cita en una Notaria i exhibir determinada documentació bàsica:
- DNI de totes les parts
- Taxació o valoració del bé
- Documentació sobre el bé (escriptures i qualsevol document rellevant)
- Documentació sobre mitjans de pagament
L’extenció de condomini serà sempre més senzilla i econòmica si es dur a terme de manera amistosa que si s’acaba portant el cas als tribunals: és important tenir en compte que, en cas d’obrir la via judicial, les parts perdran el control sobre la solució final.
A més, la subhasta sol suposar una pèrdua econòmica per a les parts, ja que el bé pot ser adjudicat per preus inferiors als que es manegen en el mercat de compravenda d’habitathe. A això cal sumar-li els costos inherents al procés judicial: advocats, procuradors…
En qualsevol cas, convé valorar que la cessió d’una quota cap a una altra persona resulta molt més avantatjosa fiscalment que la seva venda: tingues-ho en compte si estàs pensant en la millor solució per a l’extinció d’un condomini.